案例索引

《内蒙古天房伟业房地产开发有限公司、济南现代房地产开发有限公司企业借贷纠纷再审案》【（2019）最高法民申5503号】

裁判意见

最高院认为：

一、案涉土地使用权抵押权是否有效设立。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”由上述规定可见，当事人之间订立有关设立不动产物权的合同，一般而言，应自合同成立时生效，在法律另有规定或者合同另有约定情形，应在具备法律特别规定或者合同约定的生效条件后生效。物权登记是不动产抵押权有效设立的要件。本案中，《担保合同》第一条第1.2项约定：“现代房地产公司同意在具备条件的前提下，以槐荫国用（2002）字第0300293号国有土地使用权作抵押，抵押金额为贰亿元。”第三条约定：“本协议生效后，在具备抵押条件后办理槐荫国用（2002）字第0300293号国有土地使用权的抵押登记，该抵押登记证明文件由天房伟业公司保管。”第四条第2项约定：“甲方（担保方）保证具备条件后的土地使用权抵押行为，应经现代房地产公司股东会决议通过，杭州外海、浙江外海的保证担保已经过股东会议决议通过。”经本院再审审查询问，现代房地产公司和天房伟业公司均认可，在签订《担保合同》之时，案涉土地使用权处于司法查封状态，因此，该合同约定的“具备条件”，包括解除司法查封这一条件。《中华人民共和国物权法》第一百八十四条规定：“下列财产不得抵押：……（五）依法被查封、扣押、监管的财产；……。”依据该条规定，被查封的财产不得设定抵押权，但其并未排除财产被解除查封后可以设定抵押权。当事人之间据此作出的以解除查封后的土地使用权设定抵押权的约定并不违反《中华人民共和国物权法》规定，故不能据此认定抵押合同无效。本案中，在签订《担保合同》之时，现代房地产公司与山东外海公司的法定代表人为同一人，两者虽为关联公司，但天房伟业公司并非现代房地产公司的股东，故本案所涉担保属于公司为其他企业提供担保中的一般担保。当事人自行约定该担保有效设立应由担保人的股东会决议通过，该约定不违反《中华人民共和国公司法》第十六条的规定，应认定有效。因此，在未经现代房地产公司股东会决议通过的情形下，案涉担保合同中土地使用权抵押条款并未生效。本案中，现代房地产公司至今仍未就案涉土地使用权抵押事宜召开股东会并做出决议，故相关抵押条款并未生效。案涉土地使用权目前仍然处于司法查封状态，无法办理抵押登记。抵押登记这一抵押权的效力要件亦未具备，案涉土地使用权抵押权并未有效设立。原判决关于现代房地产公司无需承担案涉物保责任的认定正确。

二、现代房地产公司应否在抵押物价值范围内对案涉主债权承担连带清偿责任。天房伟业公司主张，根据《担保合同》第五条第3款的约定，现代房地产公司除承担抵押担保责任外，已经成为债务加入人，应在抵押物价值范围内承担连带责任。《担保合同》第五条第3款约定：“甲方（担保方）不能清偿全部借款时，乙方（债权人）有权选择任一担保人要求其就未清偿款项承担连带责任。”由上述约定的文义可见，现代房地产公司和天房伟业公司之间约定了在担保人不能清偿全部借款时，现代房地产公司对主债务未清偿的部分承担连带责任。该约定符合债务加入的法理，构成债务加入。相较于案涉担保责任而言，债务加入属于法律后果更为严重的责任形式，举轻以明重，在当事人双方约定现代房地产公司提供物保尚需要经过该公司股东会决议的情况下，该公司以债务加入方式承担主债务的连带清偿责任更应该经过该公司股东会决议同意。在没有现代房地产公司相关股东会决议的情况下，不能认为约定该内容的条款已经生效。鉴于现代房地产公司并未就该事项作出决议表示同意，故该条款并未生效，现代房地产公司无需按照该约定在案涉抵押物价值范围内承担连带清偿责任。天房伟业公司的该再审申请理由不能成立。