近日，海南一中院审结一起规划行政许可的行政诉讼案件，该案件中诒喜花园小区部分业主认为文昌市规划委员会违法给诒喜公司颁发规划许可证，侵犯一期业主的合法权益，遂向法院起诉请求撤销涉案规划许可证的案件。一审法院经审理后以颁证行为主要证据不足、违反法定程序为由，撤销了文昌市规划委员会给诒喜公司颁发的规划许可证。诒喜公司不服，向海南一中院提起上诉。海南一中院经过二审审理，以业主起诉不符合法定起诉条件裁定撤销了一审判决，驳回林某等九人的起诉。

【案情回顾】

2008年,文昌诒喜公司在文昌一宗其取得国有建设用地使用权的土地上投资建设诒喜花园小区，建成一期商品房224套，已全部售出。该224套商品房建筑物总面积为36087.9平方米。后诒喜公司欲在该宗土地上继续开发建设二期项目,遂根据现有规划条件及建设需要向文昌市规划委员会(于2019年2月经机构改革整合为文昌市自然资源与规划局)申请办理规划许可证。2018年5月24日,文昌市规划委员会给诒喜公司核发（临）建字第469005201800087号建设工程规划临时许可证，许可诒喜公司建设位于文城镇文西路东侧地段的工程容积率为2.271、建筑密度25.93%、绿地率40.50%、建筑高度15/1F。诒喜花园小区一期业主林某等人认为文昌市规划委员会违法颁发规划许可证，侵犯一期业主的合法权益，遂向文昌法院起诉请求撤销涉案规划许可证。文昌法院一审审理后，以颁证行为主要证据不足、违反法定程序为由，撤销了文昌市规划委员会给诒喜公司颁发的规划许可证。诒喜公司不服，向海南一中院提起上诉。

海南一中院二审受理后，合议庭实地查看了诒喜花园小区一期楼体、停车场、绿化及二期施工现状等，耐心倾听各方意见，并在文昌法院开庭进行了审理。

经审理查明, 该小区目前尚未成立业主委员会。林某等九人于2013年至2015年期间分别购买诒喜花园小区一期的房产并均已办理房产登记，该九人所有房屋的专有部分面积共计928.69平方米，占诒喜花园小区一期总面积2.57%。海南一中院认为，《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（七）项规定，有关共有和共同管理权利的其他重大事项由业主共同决定；第七十六条第二款进一步明确规定，决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>的解释》第十八条规定，业主委员会对于行政机关作出的涉及业主共有利益的行政行为，可以自己的名义提起诉讼。业主委员会不起诉的，专有部分占建筑物总面积过半数或者占总户数过半数的业主可以提起诉讼。本案中，林某等九人诉请撤销文昌市规划委员会给诒喜公司颁发的规划许可证的行为，属于涉及诒喜花园小区一期全体业主共有和共同管理权利的重大事项，依法应由业主委员会或者专有部分占建筑物总面积过半数或者占总户数过半数的业主提起行政诉讼。根据查明的事实，诒喜花园小区尚未成立业主委员会，而诒喜花园小区一期总面积为36087.9平方米，林某等九人的专有部分面积仅为958.69平方米，仅占2.57%，户数也仅为9户，远未达到可以对文昌市规划委员会颁发规划许可证行为提起行政诉讼的条件，故林某等九人不符合提起本案行政诉讼的法定起诉条件。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>的解释》第六十九条第一款第（十）项的规定，对林某等九人的起诉应予驳回。海南一中院最终裁定撤销了一审判决，驳回了林某等九人的起诉。

【律师说法】

《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>的解释》第十八条规定： “业主委员会对于行政机关作出的涉及业主共有利益的行政行为，可以自己的名义提起诉讼。业主委员会不起诉的，专有部分占建筑物总面积过半数或者占总户数过半数的业主可以提起诉讼。”

根据以上法律规定，有关小区共有和共同管理权利的重大事项应由业主共同决定；对于行政机关作出的涉及业主共有利益的行政行为不服，要提起行政诉讼的，可通过以下途径进行：一是以业主委员会的名义起诉；二是未成立业主委员会或业主委员会不起诉的，可由专有部分占建筑物总面积过半数的业主起诉，或者由占总户数过半数的业主起诉。